Objections
Ça coûte cher pour rien
Qu'adviendra-t-il des frais d'entretien, des loyers vacants et des frais usuels en cas d'invalidité?
Quel est votre fonds d'urgence?
Le coût est-il si élevé lorsqu'on sait que l'immeuble deviendra votre revenu de pension? Seriez-vous prêt à mettre la retraite en péril?
Revenir sur le but de l'investissement (retraite, bâtir un patrimoine ou leg familial)
Quels sont les outils pertinents à utiliser et à présenter aux membres?
Manque à gagner en version locative
Simulateurs avec 2-3 scénarios. Par exemple, 100/100, 100/50, 100/10.
ATD simulé
Les primes sous forme de taux d'intérêt à l'assurance vie et invalidité sont déductibles d'impôts.
Vrai ou faux? Élaborez
FAUX
Déductible d’impôt si la caisse l’exige, à la vie seulement
Mon courtier s'occupe de l'assurance de tous les immeubles que je possède
•À quand remonte la dernière analyse de vos besoins de protection?
Votre courtier n'a par contre pas accès aux produits Desjardins, étiez-vous au courant?
Le courtier n'est pas sensé avoir surassuré (On paye pour plus?)
•Votre courtier peut-il vous donner accès à une assurance collective (vie et invalidité)?
•Est-ce que vous le contactez pour qu’il ajuste vos protections en fonction de vos nouveaux financements? Nous pouvons vous offrir un produit qui s’adapte à l’évolution de votre financement. En complémentarité de ce que vous détenez déjà.
•Qu’est-ce que vous souhaitez? Conserver la pleine valeur de l’immeuble pour vos héritiers? Ou conserver la valeur nette (c’est-à-dire la pleine valeur immeuble moins la dette). Vos protections actuelles ne prennent pas en compte le financement que vous êtes en train de contracter, ce qui viendrait déséquilibrer votre planification successorale advenant votre décès.
Quels sont les éléments sur lesquels porter votre attention lors de la mise à jour du bilan pour bien préparer une offre de protection?
Protections au travail
Hypothèques déjà protégées
Plaquette assurance (contrats d'assurance individuelle existants)
ATD/ABD + CCD (manque à gagné/ATD simulé)
Situation successorale (Testament à jour?)
Obligations, personnes à charge
Liquidités (semi liquidités/ENR vs. NENR)
Je possède un 4 portes locatif que je n'habite pas. À mon décès, quels seront les impacts fiscaux?
Succession doit assumer les paiements jusqu'au règlement.
Gain en capital sur la prise de valeur totale de l'immeuble
Succession déterminée par testament ou loi si pas de testament
Un locatif, ça se paye tout seul !!
•Entretien et réparations nécessaires, embauche de travailleurs pour faire à la place de…
•Loyers vacants, entretien, chicane, collecte de loyers
•Déficit à supporter
Travaux lors d’un changement de locataire
Administration
Gestion de la perception des loyers Transactions à la caisse Visite des loyers pour location
Propriétaire absent = Bons locataires quittent et possibilité de mauvaise qualification des prochains locataires.
Nommez 3 questions d'impact percutantes
Vie
•Votre succession serait-elle en mesure de poursuivre les opérations si vous décédiez?
•Votre succession aurait-elle la capacité d’absorber un gain en capital si l’immeuble lui était transféré à votre décès
•S’il y a présence d’un associé, seriez vous capable de reprendre sa partie s’il décédait? Et vice-versa?
INVALIDITÉ
Pour quelle raison on investit dans le locatif?
Qui fera l'entretien?
Conjoint/associé en mesure de maintenir les paiements? De prendre vos responsabilités?
J'ai un immeuble locatif qui n'est plus grevé d'une hypothèque. Il vaut 900K$, il en valait 500K$ lors de l'achat. Quel sera mon gain en capital et le montant imposable de mon gain?
GC: 400K
400X50%=200K montant imposable
AU 1ER JANVIER 2026
250K 50%= 125K
400K-250K= 150K 2/3%= 100K
125+100=225K montant imposable
Mon conjoint et mes enfants auront juste à vendre l'immeuble
Marché acheteur vs. marché vendeur
Succession: 1 an min.
Vendre sous le coup de l'émotion
L’impact fiscal pourrait aller jusqu’à obliger vos proches à se départir de leurs biens immobiliers pour pouvoir payer la dette
•Capable de se qualifier seul pour emprunter la somme?
Pourquoi offrir l'Assurance prêt avant une assurance individuelle?
Facilité d'adhésion
Pas juste assurance vie, invalidité
Protection flexible (% varié) et adaptée au crédit, basée sur le solde de votre prêt (pas sur ou sous-assuré)
Non intégrée et non imposable
Peut servir d'assurance salaire
Durée des prestations (invalidité)
Rembourser sans indemnité au décès(Selon le créancier)
Déductible d’impôt si la caisse l’exige (vie)
Antoine est propriétaire occupant d'un triplex. À son décès, quel sera l'impact fiscal pour sa conjointe?
Si sa conjointe, toujours occupante, décède ensuite quel est l'impact fiscal pour leurs enfants?
1er décès, si conjoint, roulement au conjoint pas d'impôts
1/2 du gain en capital EXEMPTÉ
1/2 du gain en capital imposable
Mon partenaire d'affaire va prendre les paiements et obligations en charge en cas de décès ou d'invalidité
VIE
Propriétaires: famille et partenaire.
Requalification seul et/ou refinancer le bien pour verser la part à la succession.
Gestion avec la succession.
INVALIDITÉ
Fonds de roulement/urgence du partenaire.
Qui s'occupe des travaux et entretien?
Solidarité de la dette/paiement. (Déficitaire)
Nuisible pour le bureau de crédit
Quels sont les arguments à présenter au membre pour lui faire valoir l'assurance vie?
Protéger la Mise de fonds
protéger la Collatérale
Préserver la capacité d'emprunt des co-emprunteurs
L'impact fiscal de la succession
Le délai de règlement de la succession
Pas de sur ou sous assurance
Georges possède un immeuble à revenus. Puisqu'il travaille dans le domaine de la construction (CCQ), il fait lui-même les rénovations et travaux sur son immeuble. Si Georges se blesse en réparant le toit de son immeuble, sera-t-il couvert par la CNESST ou son collectif de la CCQ?
Il ne pourra pas recevoir de prestations CNESST.
Maximum de 2500$/mois, soit 30K annuel selon la classe assurée.
Pleinement imposable aux taux fédéraux et provinciaux, selon les tables et paliers.
AP-MAT: 10K maximum mensuellement
Imposition: 0$